El precio de la vivienda… más aportes
Creo que el aporte hecho por ‘ciudadano (Juan)‘ al post de El precio de la vivienda no tiene desperdicio, así que he creído conveniente publicarlo en forma de post para darle la importancia que se merece.
Gracias ‘ciudadano (Juan)‘
El informe de la Caixa, http://www.pdf.lacaixa.comunicacions.com/de/esp/de12_esp.pdf, tiene muchas coincidencias. La caída de precios apenas si ha empezado, aunque dado el tamaño de la burbuja y el periodo normal de explosión, 2008 a 2013, no sólo podría pasar del 33%, sino aproximarse al 50% de media.
Algunas de las causas que han contribuido a crear la burbuja:
1) Uno de los factores principales que impulsó el crecimiento del sector inmobiliario en la mayoría de países fue el bajo nivel de los tipos de interés reales. Ello redujo considerablemente el coste de financiación y, por consiguiente, impulsó tanto la oferta como la demanda. En España, por ejemplo, los tipos de interés reales fueron negativos la mayor parte del tiempo entre 2002 y 2006. El aumento de la población y el efecto de la generación del baby boom constituyeron dos factores adicionales que impulsaron la demanda en España.
2) Variación del precio de la vivienda en España:
1985-1991: subida (+138%)
1992-1997: bajada (–24%)
1997-2007: subida (+118%)
2008-2013: bajada (-xx%)
3) El tamaño de la burbuja (de mas de 1.000.000 pisos)
Por el lado de la oferta, el período de construcción de una vivienda en España se prolonga durante aproximadamente 2 años, mientras que, por el lado de la demanda, el plazo medio de amortización de una hipoteca está alrededor de los 10 años. Ello hace que las inversiones sean muy sensibles a los cambios del tipo de interés e impide que la oferta del sector se ajuste de forma rápida a las condiciones económicas de cada momento, lo que puede llevar a situaciones de sobreoferta cuando se entra en un período recesivo y exceso de demanda en otros momentos.
Sobre esta conclusión que nos da La Caixa surgen algunas preguntas:
¿A los precios que estan los pisos se pueden pagar, con los sueldos actuales, en 10 años, que sería lo normal? ¿Cual debería ser el precio de los pisos para que con los sueldos actuales se puedan pagar en 10 años? ¿Es una locura que se alargen el pago a 30 o 40 años? ¿Cuanto deberán bajar? El FMI lleva ya mas de 4 años avisando a España de esta situación.
4) Riesgo financieros
Para las entidades financieras existe el riesgo de que la caída del precio de la vivienda reduzca el valor de las garantías hipotecarias de los créditos en mora por debajo del valor del crédito concedido, lo que afecta a su rentabilidad. Todo ello puede dificultar su capacidad de financiación y, por lo tanto, algunas entidades pueden verse obligadas a reducir la oferta de crédito. En este contexto, las entidades prefieren aumentar la liquidez de su activo de forma preventiva para cubrir potenciales eventualidades, lo que también les lleva a reducir la oferta de crédito.
¿Cuanto pueden aguantar nuestras entidades financieras y mantener inmovilizado en ladrillos mas de 100.000.000.000€ para mantener embolsados los más de 1.000.000 de pisos sin vender?
¿Como es posible que la banca siguiera dando credito promotor “sin darse cuenta” que las viviendas no se vendían? ¡Jamas en España se había llegado a un disparate similar!
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